【转帖】钟伟：房地产未绑架中国经济
钟伟：房地产未绑架中国经济
房地产到底是绑架了中国经济还是正在拯救中国经济？仍有不少争论。但一个事实是，中国GDP、居民收入增长速度，正被飙升的房价远远抛在后面。
那么，中国地产行业的“繁荣”，是居民收入大幅增长刺激起的有效需求，还是在信贷资金支撑下的虚假繁荣？
过去十年，如果说快速上涨的房价已绷紧了信贷资金维系的脆弱供需链条，那么未来十年呢？北京师范大学金融研究中心主任钟伟，从不同角度谈中国房地产市场的根源与趋势，涉及到政策、房价、土地市场、开发商等众多问题。
房地产不曾“绑架”中国经济
到现在为止，除了拆迁征地存在着争议以外，我们还不能看出房地产真正损害了谁的利益。
长江商报：有观点认为，房地产“绑架”了中国经济?
钟伟：首先，我想问，怎样才算“绑架”？一个行业如果对国民经济有重要意义的话，都会显著地影响国民经济。与此同时，才会不停地有人会去胡思乱想。
其实，只要对国民经济有重要影响力的行业出现问题，都会影响国民经济甚至国计民生。反过来，我们可以想象：一大堆人都在思考一个问题——中国房地产行业崩溃就好了，这是一个非常危险的想法。
我经常说，利人利己的事情我们要多做；损人利己的事情，偶尔可以做一下；既损人又不利己的事情，我们当然是不能做的。
现阶段，假定房地产崩盘，又使得经济元气大伤，这是典型的损人不利己的事情。美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，让他们已经很不幸，为什么我们还要期待自己来遭遇这样的“不幸”。
长江商报：过去十年，房地产业经过高速增长，存在很多负面的问题，那么这些问题出在哪里？
钟伟：通常我们会讨论如果一个行业直接影响到中国经济，那么，这个行业就已渐渐形成与金融、保险同样重要的地位。
既然房地产行业具有系统、重要的意义，我们就必须清楚房地产行业在过去十年发展的整个过程。
首先，在房改之前，房地产行业对于任何一个政府部门、企事业单位，都是让他们头疼、也是很容易发生矛盾的。由于这个行业是赔钱的，任何一个单位都不愿意干。
但房地产行业在逐渐市场化之后，成为了一个大家都指责这是暴利的，但都想积极投身参与的行业。
这不能不说这是市场化的贡献。如果没有市场化，我想中国的房地产业完全不会改善到现在的程度。
上世纪80年代，中国人均居住面积不到10平米，到现在，人均居住面积达到24平米左右。这能够说明，在城镇人口增加的同时，城镇居住条件、水平在不断改善。
这不得不说是一个政策带来的贡献。十年来，政府进行了许多重要的改革，其主要方向是跟国计民生相关的房改、教改、医改。当人人都在提“看病难”、“上学难”问题的时候，却很少有人提到“住房难”。
其实，现阶段中国自有住宅率大约为94%，这在全球都并不多见。可以说，1998年之前的一系列改革举措，是政府唯一真正让利给民众的房产行为。1998年之后，商品房全面启动到今天，它通过市场化的手段，改善了国民经济的环境，政府不仅没有掏钱，反而从这个行业获得了大量的土地出让收益和相关的税费收益，此外，银行业获得了利润，购房者也获得了增值的空间。
到现在为止，除了拆迁征地存在着争议以外，我们还不能看出房地产真正损害了谁的利益。
长江商报：在您看来，房价的持续增长和GDP是否符合？
钟伟：我觉得是比较符合的。首先，房价的高增长最根本的原因是供不应求。现阶段，供需的矛盾是非常突出的。
举个例子，大家普遍认为2009年房价上涨过快，也正是这一年，全国商品房销售大概8亿平方米，平均套型面积大概100平方米/套，大约是800万套，我估计现房大概占1/3，大约是260万套，与此同时城市新增的大约1500万人，假定这1500万人全都是三口之家，他们在城市需要新的500万套住房，而现房只有260万套(期房到现在还住不了)。远不能满足城市新增人口的住房需要。
此外，目前全国120-150亿平方米的住宅中，大约有一半以上的建成年代早于1995年，也需要买房，所以房价上涨过快首先是供求矛盾突出。
其次，就是货币。过去10年，人民币的广义信贷增长20%，现金加上存款，每年增长大约占17%，经济每年递增10%。从1999年到现在，中国经济大约增长了三倍多，所以房价到现在，并没有超出货币供应量增长的速度和经济增长的速度。
过去10年越调控房价越高
不难发现，从1999年到现在，越调控，房价越高。因而，在调控政策紧锣密鼓出台之后，有人认为房价反倒会涨得更快更猛。
长江商报：现阶段有一种类似主流的声音，即楼市是“政策市”？
钟伟：其实，我们可以先探讨房地产销售的主要构成。首先，土地出让之后，政府需要形成一定土地出让的收益，这是第一块的成本。
第二块，开发商从购买土地到出资，再到建成，生产周期2-3年，所以资金陷在土地里面，有一个财务成本。
第三块是建安成本；第四块是销售成本；第五块即税费，大概13%-14%，还不包括土地增值税；第六块才是房地产企业所期待的正常的利润。
等到所有这些分完了之后才是整个房价的构成，在房价构成当中直接建安成本的占比，如果在城市非核心地段，仅就占到20%左右，但在城市核心地段却占到了40%以上。
因而，从土地一级开发当中，开发商拿10%，地方政府拿到90%；从二级开发当中，地方政府拿到70%，开发商和建筑商才得以拿到另外的30%。
这就显示出，目前高房价的推手，其实并非开发商。开发商当然希望拿便宜地、卖高价房。不难发现，从1999年到现在，越调控，房价越高。因而，在调控政策紧锣密鼓出台之后，房价反倒涨得更快更猛。
所以，我对过去10年房地产的调控政策用两个字来概括——失败。
长江商报：未来十年，有哪些因素将影响房地产？
钟伟：一定有更多的因素影响房地产的价格，但从政策评价角度来讲，仅有两个因素起到决定作用。第一个是土地供应，第二个就是物业税。过去十年，信贷政策是排第一位的，就目前来讲的话，信贷政策的地位可能会有所下降。我认为，2010年的房地产的资金缺口不会太大。
长江商报：从土地的供需关系来看，“去年央企地王特别多”，您怎么看待这种现象？
钟伟：其实央企是需要被理解的。首先，在次贷危机当中，央企拿到了大量的钱，但他们不可能不去用它。如果要负责任地用这些钱，立即上马工业项目，再形成过剩产量，未来的效益，谁都不能保证。现实情况是，如果拿了钱，又发挥不了作用的话，后果将会很严重。
到现在便能够理解，部分央企才不得已进军或扩张房地产行业，例如中海、华润、中化，房地产本身就是其主要业务之一，其实这也成为他们的一种理性选择。
还有一种情况是值得关注的。2009年地王的大量出现，同2007年的地王频出是不可比的。2007年，房企拿地王大多在远郊地区，体量特别大，且大多数开发商都没有交足够的地价款，所以2007年是典型的圈地运动，夸张点说，是不掏钱的圈地运动。
而在2009年，地王大多发生在各个城市的核心地段，规模都比较小，能有几十万建筑面积的已经是很不错了。与此同时，地块有很多地都是被多次拿出来招拍挂过的，拿地的企业都比较谨慎。
2009年的地王现象，从财务的角度来讲问题不是太严重，以后这些地王的财务基本都能够做平，且还是能够有可观收益的。
长江商报：近期热播的《蜗居》发人深省，您怎么看待城市蜗居现象？
钟伟：这是一个扭曲现实的电视剧，这反映出作者对社会的愚昧无知。首先，《蜗居》错在给群众传达了极为错误的观念——当官的有着无限的权力。其次，《蜗居》试图反映民众生活的可怜，这是胡说八道。现阶段，包括城市大多数的原住民、中高收入阶层，都是有房的。
在城市化进程中，住房困难的主要是城市的新增人口，也就是从农村进入城市以及在城市留下来的大学生，他们的住房才是困难的。
在《蜗居》当中，恰恰表现的是年轻的大学生，他们想在大城市的核心地带居住。一个大学毕业生，如果不工作10年8年，靠什么去拥有自己的房子？任何一个大学生，在刚毕业阶段，若不依靠外界条件，根本不可能得到城市核心地段的商品房。
长江商报：银行是否给了富裕阶层更多获得资金的渠道去购买房产？
钟伟：富裕阶层是否有银行的支持，可以用类比来衡量，这个类比叫做按揭率，这种比例在2005年达到最高，达到54%，到了2009年，按揭率下降到了25%，很明显，其实富裕群体更多的选择是一次性付款。
中等收入阶层他们的按揭比较多，这当然是符合现实的，中等收入阶层买房那就要有消费能力以及“传奇的负债能力”，所以，商业银行的贷款倾向于这些人。
中低收入家庭买房靠什么？就回到另外一个领域 (论坛 新闻)，即公积金。如果要让商业银行支撑中低收入家庭来买房，这是非常有难度的事情。
长江商报：您觉得造成矛盾激化的原因在哪里？
钟伟：从总量上讲，中国的商品房是供不应求的，涨价也不是特别离谱，值得关注的是结构问题，也就是中低收入阶层，收入并没有涨得那么快，又希望拥有自己的房子，这是矛盾激化的主要原因。
一般来讲，城市中低收入阶层是有房子住的，为什么还想买房？因为房子最近几年能够抵御通货膨胀。
房地产可以用来规避风险，而中低收入家庭没有办法参与到这个“游戏”当中。因而，不难发现，富裕阶层能够通过房地产来保存自己财富的方式，而中低收入家庭就缺乏了这种可能性。这才是矛盾激化的焦点。
房地产是推动经济新一轮增长的主线
2009年，确实存在着部分一线城市房价上涨过快的问题，但由此便判断全国房地产行业已经出现泡沫的结论是不准确的，至少在我看来，无法得出结论。
长江商报：从“央企凶猛”这一现象是否能够表明，中国的国民经济从结构上来说，确实是存在一些问题？
钟伟：“央企凶猛”不能说明国民经济有问题。我觉得，这恰恰反映一个现实——“城市化”问题被忽略了。
现阶段，社会谈论更多的是增加农民收入，与此同时，制造业也要升级转型。其实，这两个概念在上述行业领域中谈，是很难有答案的。
从将来的趋势上看，农民是渐渐地向城市迁徙的，他们将成为市民，这个过程实际上就是“城镇化”、“城市化”。在东南沿海有部分城市群的可以演变为“城镇化”，在西北地区可能只能“城市化”了。
从房地产行业角度出发，“城市化”是一个大洋里漂浮的冰山，冰山顶层即房地产，但是还有90%在水面以下，那就是“城市化”。
由于房地产行业涉及到从土地出让到商品房出售的环节，所以大家才责骂商品房价格，但实际上，这只是“城市化”进程的一个现象而已。
很明显，现阶段不少群众对商品房的选择实际上显示出，他们对于城市能够吸纳的人和城市发展水平是不满意的。
长江商报：1997年以来，房地产在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。那么，这十多年的格局重整，房地产还能否继续作为新一轮中国经济增长点呢？
钟伟：毫无疑问，房地产绝对能成为推动中国经济新一轮增长点的主题和主线。
长江商报：现阶段房地产市场究竟有没有泡沫？
钟伟：2009年，确实存在着部分一线城市房价上涨过快的问题，但由此便判断全国房地产行业已经出现泡沫的结论是不准确的，至少在我看来，无法得出结论。
其实，有三个因素对房地产市场的影响非常重要。即“货币化”、“城市化”和“人口化”。“货币化”是央行货币发行速度极快，钱不值钱；“城市化”是有助于提升需求的；“工业化”创造的是供给。“城市化”创造的是需求。而关于“人口化”的结论是，在2025-2027年进入顶峰，是14.8-15亿人。
这三种因素意味着，未来10年，商品房不用看价格，城市中心地段商品房都可以买入、再买入。
2009年，全国房地产销售面积是8亿平米，销售金额3.6万亿，同比08年面积增长50%，金额增长80%，是近年来最好的一年。预计2010年销售面积接近8亿，均价略微回落，销售总额在3.3万亿左右。预计2010年对房地产而言，是仅次于2009年、但比2007年好的景气年份。2010年，我认为整个市场会有相对温和调整，但房地产对其他行业的拉动作用是持平略有回落。
长江商报：面对新政策频出，在您看来，未来开发商格局是否会重整？会有哪些变化？
钟伟：未来的房地产行业一定会变得更加金融化、专业化和全国化。
在我看来，未来中小开发商的地位很有可能会逐渐下降。与此同时，房地产企业越来越像一个金融企业，且会越来越像一个专业细分的能够提供好产品的企业。
现在靠一块地，靠一个营销就能活下来的房地产企业现在正在逐渐减少。这也是未来的一个大的趋势。
长江商报：能否以一句话总结您今天访谈内容的主要观点？
钟伟：过去30年在中国发生的事，后30年仍会再发生；过去10年在中国房地产业发生的事，未来10年也会继续上演。
链接地址：http://www.bestvilla.com.cn/2010/0119/20300.html
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~