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未来几年哪些房企更赚钱

19-01-07 08:46    作者:laoba1    相关股票: 阳光城

很多人只盯着房企的销售额和PS,而实际上企业的投资价值取决于盈利能力。房企销售额的增长固然重要,但最重要的还是未来收入能不能转化为利润,而非增收不增利。

孙宏斌说过,拿地便宜一切好说,拿了贵地神仙难救(原话记不清了,大意如此),房企的盈利能力大部分主要取决于土地成本。很多人最重视融资成本,但实际上融资成本对总成本的影响并没那么大。房企的贷款大部分用于购买土地,对主流房企来说,融资成本就是4-5个点还是6-7个点的差别,也就是2到3个点的差异,而土地成本的差异则远高于此。例如同一块售价100的土地,房企a拿地成本40,融资利率是5的话,融资成本就是2。若房企b拿地成本是20,贷款利率是7个点,则融资成本是1.4,反而比a低,而且土地成本差价差异是20。规模房企的销售、管理、费用、建安等其他成本相对于土地成本来说差异也不会太大,所以房企的赚钱能力基本取决于拿地成本,当然若土地成本相差不大的情况下,则其他成本就成为主导。下面是一些房企过去三年的拿地成本:

2016

2017

2018

1、克而瑞的数据未必完整和准确,同时平均售价会波动,但模糊的正确没有问题。

2、对于大部分中高周转率的房企,这三年基本已反映现有土地的成本,对少部分周转率低的房企还要考虑前几年的土地成本。

3、有些房企没入榜,所以没有数据,懒得去查,知道的朋友帮忙补充一下。

4、2016年售价与现在差异巨大,所以计算剩余土地的成本比时,货值用现在的平均售价倒推比较合理。

5、土地成本占比等于土地价值除以货值。

6、数据统计完毕,有几个企业的拿地成本跟我的印象存在差异。阳光城的土地成本比我想象的低。新城控股和中国金茂2016年的土地成本占比数据比较突兀,原因不明,知道的朋友说一下。中国金茂2017、2018年按货值推算的平均售价跟实际售价差异较大,不知是克而瑞的数据不准还是其他原因。但总体而言中国金茂的拿地成本比我想象的高,时代地产也是同样问题,其他的基本符合。

7、选择标的除了成本,还要考虑土储分布和未来去化率的问题。

8、选择房企战略大方向首先考虑企业规模、土地总储备、土地成本,土储分布区域。其次才看融资,建安,销售,管理成本。


声明本人管理基金持有地产股


 
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