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不要向婴儿泼脏水

18-09-16 16:58    作者:清议    相关股票:

清议:美国金融危机对中国房地产的启示

 

正值金融危机十年之际,房地美与房利美传来消息,十年前从美国财政部获得的1914亿美元救助如今已返回了2797美元,并额外向美国政府支付了883亿美元的净利润。至此,作为十年前金融危机导火索之一的楼市次贷风险已恢复了平静,并大大增强了美国政府应对下一次楼市危机的能力。

 

大家想必不会忘记,十年前的那场金融危机,次贷危机在前,华尔街海啸在后。简单的逻辑推导似乎很容易让人得出房地产风险才是那场危机的根源。这吓坏了中国的小伙伴。但事到如今,来自“两房”的消息似乎又有了逆转。

 

我想说的是,永远不要在两个极端思考究竟该如何发展,而应当更多地常态中思考如何维护发展的常态化。道理不复杂,因为危机与繁荣都是不可续的,只有常态是可续的。这在文化上有着极其深刻的思想渊源。必须承认,如今的美国人已开始熟练地掌握了源自于东方的常态思维方式要领,例如美联储的持续加息就是以常态对抗危机的积极举措。倒是中国人要在西化的道路上停下脚步,反过来遵循古老的常态思维方式。

 

眼下的确是一个重新讨论中国房地产风险的好机会。有句话似乎很重要:不要将脏水连同婴儿一起倒掉,也不要只顾婴儿而忘记了倒掉脏水,更不要向婴儿身上泼脏水。

 

房地产就是婴儿,这在很大程度上是由于住房古今中外都是居民最大的支付项目。国内房地产从起步到崛起不过是近20年的事,并很快让人意识到这是一个经济增长的支柱行业——不仅是非农产业增加值增长的支柱,是居民支出增长的支柱,也是财政收入增长的支柱。即便是今年前8个月,无论是商品房销售额的增幅,还是住宅投资的增幅,都遥遥领先,前者领先于社会零售,后者领先于社会投资。

 

在国内房地产崛起的同时,有关房地产泡沫的声音便不绝于耳。这一方面源自于一些人对这一新业态快速发展的不适应,另一方面则源自于两个先行国家的教训,起初是日本,后来是美国。

 

尽管十年前的金融危机与房地产关系密切,但美国围绕次贷危机的教训与经验表明,房地产的金融属性以及楼市风险的传导方式决定了人们在谈论这一领域的风险时,最终的着眼点应当放在房贷,确切地说是居民购房贷款,而不能停留在供求关系的逻辑。退一步讲,即便是从供求关系的逻辑来看,也应当降落到房贷的层面来加以讨论。否则,便会扑朔迷离。

 

或许有人会问,既然是讨论房地产风险,为什么不重视房企风险呢?在国内,人们总是习惯于将一个行业的问题放到企业的层面来加以讨论。但这其实是一个思维误区。在采用预售模式的情况下,房企的大部分债务并非来自其自身的银行借款,而是来自于购房者支付的预收账款。后者无疑大大降低了房企的债务风险。进一步说,在强化预收账款或合同负债流程监管的前提下,房企只能伴随预售楼盘的施工进度有节制地获取购房者预付账款的使用权,据此也无需高估预售模式当中的房企交付风险

 

剪断接说。供求关系影响的是价格,而价格总是在波动的,即便是波幅加大也不一定改变房地产的长期趋势,甚至连价格的长期趋势也难以撼动。比如香港房价曾在回归前后出现过大幅波动,甚至引发了按揭贷款断供的极端现象。但这不过是香港房地产之后发展的新起点。

 

房地产的长期趋势确实与人口的关系最为密切,但涉及很多方面。从人口的城市化聚集程度来看,中国与日本40年前的水平还差得很远。据此,拿日本楼市泡沫来佐证中国的房地产风险,显然是在别有用心地给婴儿泼脏水。与美国相比,中国的潜在购房人口增长主要是国内移民推动的,而不是海外移民推动的。从总量上看,中国的增长潜力远大于美国,尤其是在美国开始推行更多严格限制条件的移民政策之后。进一步说,人口老化也不一定会削弱房地产的需求,高龄人口数量的增长甚至可以导致房地产需求的增加。现实当中,老年人所占用的居住面积总是大于年轻人。鉴于1962年至1974年间出生的人口占比越来越高,这很可能会改变未来中国房地产供求关系的格局。

 

那么,从居民购房房贷的安全性来审视中国房地产风险,初步结论是怎样的呢?

 

首先,经过之前几个波次积累的房价大幅上涨之后,国内大部分存量房贷的安全性大幅提升,质押物可变现价值远远超过贷款余额,敞口风险越来越小。

 

其次,过往统计数据显示,最近5年个人按揭贷款当年发生额对同期住宅销售额的平均占比只有22.37%,表明近年来居民新增购房对银行贷款的依赖程度同样不构成重大风险,更不足以诱发房地产危机。

 

第三,依据最新统计数据,今年1-8个人按揭贷款发生额对同期住宅销售额的占比已降至20.58%,比2017年全年下降1.1个百分点,比2016年大幅下降4.05个百分点,表明原本就不值得大惊小怪的房地产风险在程度上变得比以往更低了。

 

婴儿依然是婴儿,澡盆里的水比之前还干净,除非你不怀好意偏要给婴儿身上泼脏水。

 


 
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