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取消预售制是大利好吗

18-09-21 20:34    作者:清议    相关股票:

清议:取消预售制是重大利好吗

国内房地产行业不止是千军万马,而是泱泱十万大军。稍有产业发展常识的人都知道,这本身就是一个非常严重且亟待解决的行业性弱效率问题。

刚刚,广东省房地产协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。文件显示,广东省住建厅拟订的相关材料指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售(对此,笔者已第一时间在“清议砸核桃”微博中与网友讨论)。

尽管事后广东省房地产协会相关工作人员就此回应新京报记者称,“该文件目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订”,但绝非空穴来风,何况已在“拟定”。有分析说,当前正值建立房地产行业长效发展机制之际,广东此项建议预计将很快获得审批。

取消预售制可谓利好多多。一是谁开发速度快或周转快谁受益,速度快的都是优质房企,新城即便不是最快但也足够快。二是确实有不少房企由于资金短缺、管理水平低下而存在不能按期交付以致烂尾的问题,还有不少连开工都困难,或恶意囤地,主要是中小房企。

三是短期内加快楼盘竣工速度对谁都不容易或相对不容易,由此将导致取消预售制之后的一段时期供给不足,并存在短暂推高房价的可能性,而大地主家的余粮肯定比小地主家多。四是那些原本滞销的楼盘与预售制取消与否没关系,取消了也未必能旺销,这更多与地域有关。五是类似新城控股这样的高周转房企,从拿地到满足预售条件最快4—6个月,从开始预售到竣工的周期最快是5—6个月,因此,将成为取消预售制后恢复供给最快的房企。

六是伴随供给周期拉长,大多数房企会押后拿地,由此导致地价继续下跌,这一周期越长,对优质房企月有利,毕竟房地产这门生意也是贱买贵卖。七是取消预售制的初衷之一是消除弱效率竞争,这意味着将有一大批竞争力低下的中小房企由此陷入泥潭而难以自拔,随之而来的购并标的将夺门而出,并进一步削弱房企拿地积极性,地价倍受压制。新城将左右逢源,但低价购并可能不是新城的重点,重点还是从雄心勃勃的三四线城市政府手中获取中心城区优质地块,因为吾悦广场及其综合体住宅所需的地块预设条件较高,修改购并对象原有地块规划也不那么容易。

归根结底一句话,取消预售制将加快提升房地产行业集中度,强者更强,弱者更弱,优胜劣汰,马太效应。对于新城这样的优质地产股(主要是民营,国有相差很多很多,包括保利)来说,这个消息好比是给蛋糕挂上糖霜。希望政府一碗水端平。



 
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