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看清投资房企的三个关键点

18-08-01 16:41    作者:laoba1    相关股票:

没有一个行业如房地产那样,几乎每天都被利空轰炸,市场对房地产的预期也达到极度悲观的地步。但事实一些龙头房企正处于最好的时代,看清主要矛盾,才不会因为次要矛盾而迷茫。

净利润=销售收入x净利率

加息也好,五限也好,人民币贬值也好,降低棚改货币化也好,令投资者闻风丧胆的绝大部分利空,无非是对以下三个因素产生或大或少的影响,而这三个因素决定了企业的长期盈利,若所投房企这三个要素无忧,则可以安心持股:

1、销售收入

行业集中度的快速提升,决定了即使行业不增长或萎缩,龙头营收都能持续大幅增长。而最终行业态势稳定后,很多龙头房企的年收入天花与现在的市值比将会极度不匹配。

2、净利润率

房企拿地能力决定未来的净利润率。过去两三年踏准拿地节奏的房企,现在是很主动的,否则很被动。例如某龙头16年加足杠杆拿了大量低成本土地,未来无论怎么调控,极端情况即使房价下跌20-30%(真的如此,估计中国经济要崩溃,政府又要救楼市了),都会因为足够低的成本而有不错的净利率。这跟投资的道理是一样的,估值足够低的时候买入,就会拥有很大的安全边际。

3、 现金流

现在是资金成本和地价高的时候,节奏好的房企大幅减少拿地,加速销售回款。虽然减少拿地,但由于土地储备充足,同时成本低,现金流充足,未来两三年高增长无忧,别人生死存亡的时刻,这些房企龙头却可以过着滋润的日子。未来尸横遍野时,现金储备更充足,再慢慢低价接收这些残尸败蜕。

市场担心的行业增速下降甚至负增长,资金成本走高,负债率高等诸多负面因素有些是事实,但对不同房企的影响差异就太大了,想清楚这一点,才能明白现在对哪些房企是钻石年代,哪些是末日即将来临,而不会不分青红皂白地把金子和沙子一起扔掉,另外足够低的估值是另一道安全边际。

 


 
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