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房地产公司的净负债率

18-03-12 08:38    作者:处镜如初    相关股票:

    近期读了吴健斌的《我在碧桂园的1000天》,对房地产公司的财务运作加深了了解,印证了自己关于房地产投资的部分想法。自从2016年2月投资房地产公司以来,很少发文公开心得体会。特码字一篇,以净负债率为题,上交地产行业学习的第一篇作业。

    房地产企业是高负债企业,账务方面没有监管部门,理论上只要能借到资金,地产公司的账务杠杆可以无限放大,就象碧桂园的当家人杨国强在开篇说的“在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有的做就狼狠地做,没的做就耐心地等待”。杠杆是把双刃剑,可以帮助公司超越式发展,也可能是公司一败涂地的导火索。如何衡量房地产公司负债水平,投资者不得不考察设立指标来考察,防范地产周期引发的风险,书中多次提到的净负债率这一指标具有代表性。

     净负债率是指有息负债减去账上现金的差额除以公司权益减去永续债后净额的值,公式表现为:净负债率=(有息负债-现金)÷(股东权益-永续债)。这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产,是海外投行考察地产公司负债水平最多用到的指标。这一指标可以和银行的核心资本充足率相提并论,同样能够提示公司防范风险、吸引损失的能力。关于如何防范财务风险,作者和杨国强有着激烈的观点交锋,当企业遇到资金周转困难时,杨国强最开始的的应对策略是“第一,立即停止在建项目,开支就可减少;第二,盘活有价值的资产,促使资金快速回笼;第三,寻求银行融资,利息高点也可以;第四,实在不行,可把股权质押或者出售进行融资。”作者却认为“千万不要在遇到重大财政危机时才采用这些解决问题的方法,因为一旦遭遇危机,银行会把钱看得异常紧,他们一分钱都不会给你的;理论上可以变卖有价值资产,可事实上,资产价值严重打折,你需要割肉出卖,也卖不了多少钱;理论上工程施工可以停建或缓建,但留下的纠纷会让企业苦不堪言。”于是吴健斌向杨国强提出了三方面的建议:“一、控制净借贷水平不高于70%;二、积极塑造投资级别的蓝筹公司形象; 三、在业务发展节奏上,号召学习长江实业的发展思路”。

     虽然文中没有直接提到杨国强接受了吴建斌的建议,但我们查一查碧桂园的定期报告,发现公司与对标公司这一指标正在靠近,再也没有突破70%这一指标,甚至在2017年中报下降到37.8%,已经达到中海外的40%以下的稳健标准。2017年下半年以及2018年以来碧桂园在三四线城市激进的买地策略可能使这一指标有所回升。


2012年-2017年上半年中海外、万科、碧桂园的净负债率

公司

2017H

2016

2015

2014

2013

2012

中海外

16.10%

7.50%

6.80%

28%

28.40%

20.50%

万科

19.61%

25.90%

19.30%

5.41%

30.68%

23.50%

碧桂园

37.80%

48.70%

60%

59.7%

67.30%

53.9%


    过去5年,碧桂园没有发生资金周转紧张的极端情况,公司财务没有经过考验,但公司控制财务比率的直接好处是融资成本率急剧下降,加权利息率由2012年的8.18%下降到2017年上半年的5.32%,仅比中海外高约1.32个百分点,而4年半年则高出4.58%个百分点。以中报的1557亿元有息负债计算,每年节约利息费用超过70亿元。而融资成本最低的中海外却没有能够继续下降,反而由2012年的3.6%提高到2017年上半年的4.2%。

 

2012-2017年上半年中国海外、碧桂园的融资利率

公司

2017H

2016

2015

2014

2013

2012

中海外

4.20%

4.76%

4.23%

4.45%

3.70%

3.60%

碧桂园

5.32%

5.66%

6.88%

7.16%

7.34%

8.18%

 

    2018年初,碧桂园成功进行了总额为236亿港元的股份配售和0利率可转债的融资,同时发行4.75%和5.15%低利率债券替换原来利率7.5%的高利率债券,融资成本继续下降可望在5个月后的2018年中报中得到体现。

 

(本人持有碧桂园)


 
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