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全方位数据看房地产真相

17-11-13 15:15    作者:laoba1    相关股票:

1、行业历史 

 房地产近17年数据 



 万科近九年数据 



 保利近九年数据 


 不方便截图,实际万科1993年至今,净利和营收只有一两次小幅度的负增长。保利则2006年至今营收和净利都是正增长。 2000年至今房地产行业年销售面积、年销售额、单价只有一两次小幅度的负增长,典型的量价齐升,年销售额17年涨了三十倍,因此房地产根本不是周期性行业,而是超级成长行业,万科和保利也是超级成长股。

 决定房价和成交的无非是供需,让我们看看未来供需的情况 

 2、供给 

 供给包括库存+新增土地 

 库存 


 库存持续走低,没有今年的相关图表,但最近几个月很多城市库存创新低。 

 土地供应 

 近七年全国土地成交数据


 一线城市住宅土地供应 



 二线省会城市土地供应 





 2013年至今全国土地成交持续走低,部分城市出现 波动,但大趋势也是走低。今年开始租赁性和自持大幅增加,等于变相减少可售住宅土地供应。 

 3、需求 

 富人增加速度



 中产阶级数量 



人年增速在20%左右,中产阶级增速10%左右。最近一两年从旅游、白酒、汽车、保险、文化娱乐等行业的火爆可以看出,消费升级趋势明显。中国人有浓厚的买房情结,富起来第一选择就是住更好的房子,即使住着一千万的房子,有条件还是会买三四千万的房子。 一二线城市供给持续减少,需求持续增加,臆想房价跌20、30%的同学可以死心了吧。 

 4、现在市场去化率 

 部分城市的去化率(来源:码农的Quant之路) 



 根据网友跟踪的融创楼盘,还是很多日光、秒光盘。其它龙头的去化率也比较高。 


 5、 市场集中度 

市场集中度快速提升是这轮房地产龙头爆发性增长的推动力,未来几年这个推动力仍会持续。

历史集中度数据 



 可以看出集中度提升的速度很快,而且是越来越快的趋势。 

 新增土地占有率 

 龙头企业新增土地占有率




 新增土地是未来市占率的先行指标,可以看到TOP15拿地市占率提升的斜率多么可怕,而TOP3新增土地建面达到恐怖的46%,而今年TOP市占率才14%左右。 房地产全景数据都在这里了,结论自己下吧。


 
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