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钮文新:钮文新:别再炒房了——关于房地产市场的重要信息

17-10-24 14:19    作者:钮文新    相关股票:

房地产投资市场“大势已去”

统计显示,9月份,中国70个大中城市新建商品住宅依然有44个城市环比价格上涨,持平的有8个,下跌的有18个;而8月份,价格环比上涨的城市为46个。住建部部长告诉我们,目前来看,房地产市场总体上是平稳健康的,预计今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,全年房地产市场将保持平稳运行态势。

据住建部部长王蒙徵透露,住建部所关注的16个热点城市,其新建商品住宅价格环比大部分下降,有个别城市持平,同比涨幅全面回落。他预计,今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。对于全年房地产市场走势,将保持目前平稳运行的态势。

这是重要信息,而比这更重要的信息是中央已经明确:房子是用来住的,而不是用来炒的。由此,全国12个大中城市已经开始住房租赁试点,北京、上海市已经开始积极探索发展“共有产权住房”,而且,住房租赁市场的立法工作也在积极推进之中。

如果我们懂得“看大势赚大钱”的道理,我可以负责任地说,房地产投资市场“大势已去”。所以,别再炒房了,这是忠告,而绝无挡人财路的意味。这就像石油,当新能源不断涌现而且不断成熟之后,石油的供求关系则彻底逆转,价格飞涨的情况已经不太可能再度出现在人们的预期当中,所以炒房客收手吧,再期待过去的景象重现,概率已经变得很低很低。

最后接盘有风险

说实话,一般人无法想象房价会有今天的水平,不是人太傻,而是所有正常人都会意识到,房价没玩没了地上涨,每平方米动辄数万元、十数万元,这样的市场根本不可持续。当然,个别地区的个别地块另当别论,如果指望普遍如此,那你一定是在梦呓。现在,已经在归回住房本源的路上,所以千万不要“抢帽子”,不要做最后接盘人。

房地产属于不动产,流动性是炒房客赖以生存的必须要素。原本这东西流动性就不好,未来它的流动性一定会越来越差。买起来容易,卖起来难。实际上,现在卖房的难度正在不断加大,尤其是北上广这样的热点地区,情况则更加微妙,因为这些地区显然是最为敏感的地区,也是每每房价上涨的领头羊,所以控制也会越来越严格,不能让它大跌是前提,同时也不会允许它大涨,那这之间还有多少差价?加上流动性风险,还有多少合算性?

尤其是北京,它正在纾解人口,如果未来有三分之一的人口要被纾解到周边地区,那北京住房的供求关系应当是什么样子?你应当可以想见。有人预期北京周边的房价可以大涨,但雄安新区就是榜样,那里正在进行着“全新的制度试验”,未来一定是一个重要的样板,是全国各地都将效仿的样板,所以别急,新方案一定不会是房价上涨方案。

还有一个重要信息。原来房价上涨的一个重要因素是“土地财政”,因为地方行政开销很大一部需要依赖土地出让金收入,但如果这个开销压力减轻,土地财政的压力是不是会相应减轻?刚刚闭幕的“19大”上,中国政治体制改革未来也有重要推进,比如“19大”报告提出:“在省市县对职能相近的党政机关探索合并设立或合署办公”,这是不是会带来地方行政经费的大幅削减?“土地财政”压力会不会减轻?至少,可以有这样的预期。

总而言之,导致房价进一步上涨的动力正在逐级减弱,平衡的力量越来越强,依赖差价收益的炒房客的利润正在不断变薄,而风险却不断上升。所以,我们有理由把“炒股要听党的话”这个经验扩大适用范围,变成“投资要听党的话”,把钱投到党希望的方向。


 
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