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华夏幸福二季度简报分析

17-07-15 11:38    作者:清议    相关股票: 贵州茅台

清议:华夏幸福二季度简报分析

 

事实与逻辑孰轻孰重?拎不清这个问题,错之七八。进而其上,重当前事实、轻历史事实,错之八九。对于公司研究来讲,尤为如此。

 

透过房企月度销售排名所提供的数据,投资者渐渐洞悉华夏幸福今年二季度销售不佳的事实。不幸的是,许多投资者重事实而轻逻辑,甚至只顾当前事实,轻视历史事实,以致近期华夏幸福股价阴跌不止。

 

不过,可别忘了庄子有句名言:方死方生,方不可方可。二季度简报及其蕴含的盈利逻辑连同上半年财报业绩继续大幅增长预期,足以令华夏幸福股价起死回生。

 

当期销售业绩不等同于财报业绩,这是上市房企的普遍逻辑。园区结算尤其是产业发展服务业绩重于地产业绩则是华夏幸福的特有逻辑。

 

依据二季度简报,华夏幸福4-6月园区结算收入(与地产销售不同,此项销售当期发生、当期确认营收)89.3亿元,创历史同期最好水平,同比增幅高达75.86%;1-6月累计153.84亿元,同样是历史同期最好水平,同比增幅54.91%。不仅如此,论园区结算收入占当期销售额的比重,华夏幸福也创下一个新纪录,由2015年上半年的14.66%、2016年上半年的16.99%进一步提升到今年上半年的21.82%。

 

作为历史事实,华夏幸福二季度财报业绩一向为全年旺季,原因就在于其园区结算当中的产业发展服务收入是一个重要的节点。鉴于2016年半年报产业发展服务收入占园区结算收入的比重高达77.12%,即便是今年同期因异地复制华夏幸福特有商业模式促进其他子项目如土地整理收入增长,该比例也难以至70%以下。接下来,基于如今已是广为人知的事实,也就是产业发展服务的高毛利率(堪比贵州茅台),以及该营业项目对公司税前利润100%以上的贡献率,明眼人一看便知,华夏幸福2017年半年报业绩同比大幅增长是毫无悬念之事。

 

此外,二季度简报还透露了另一项半年报业绩利好因素,以至于结果很有可能令投资者喜出望外。

 

事情是这样的。过往华夏幸福地产项目长期是财报业绩的累赘,部分原因是由于公司大部分销售费用来自地产项目,并伴随地产销售的高增长而高增长。依据会计准则,地产公司的销售费用是当期发生、当期结算,而地产销售绝大多数是当期发生、事后结算。于是,高增长的销售费用便成了事后结算的地产项目财报业绩的杀手,当然也就成了公司整体财报业绩的拖累。因此,二季度配套住宅销售同比下跌26.43%,城市地产销售同比重挫85.55%,在我看来对二季度财报业绩反倒是一件好事。我不是奇葩,坏事即是好事的现象比比皆是,懂得其中的逻辑便是了。

 

股市礼崩乐坏,潮气冲天。趁着天好去晒晒被褥吧,也别忘了枕头,如此或助你高枕无忧。


 
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