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房产不是财富传承的首选

17-04-17 10:23    作者:金岩石    相关股票:

2017417日摘自《理财周刊》

百姓抢房,政府限购,中心城市上演了一场以房产为核心的财富“攻防战”!一些富裕家庭手握几套房产,还四处打探新房开盘的价格信息。更有甚者,少数家庭应对政府限购不惜“离婚买房”,逼得政府不得不出台限制“离婚”的政策,令人啼笑皆非。

我在去年6月的《金石良言》专栏中写过,中国楼市已经进入“房以人贵”的阶段,豪宅价格还将再创新高,北京、上海、深圳的天价豪宅还将上涨!但这绝非购房建议,而是建议人们逢高抛售投资性房产。理由是:1.豪宅天价是“房以人贵”,并非普通住宅市场的参照;2.每幢豪宅的成交背后就是一个鬼城或鬼区的诞生;3.豪宅天价定迭创新高的“推手”是奢侈品定价,显要性消费和信用资产价。因此在豪宅价格上涨的疯狂中,普通住宅的价格随风上涨正是人们伺机抛售投资性房产的最佳时刻!楼市的疯狂在行为金融学的概念中属于“非理性繁荣”,尽管无人能够准确预测“非理性繁荣”何时转化为“断崖式下跌”,但可以预言的是:该来的迟早会来,出来混的,总得还!这绝不是危言耸听,而是醒世恒言。古今中外,城市化进程中的楼市疯狂几乎都以“断崖式下跌”收尾。迄今为止,韩国楼市可说是唯一的例外,首尔富人区的房价在疯狂上涨之后居高不下已达10年之久,“鸟叔”还在骑马舞的节奏中唱着“江南Style”!

城市房产有三重属性:住--售。我曾经讲过,中心城市核心区房产的刚性需求是“致富需求”,特别是在城市化空间稀缺的区域,货币化的交易市场会将空间的溢价转化为房价的上涨,从而形成房地产驱动型家庭资产配置。中国家庭财富以房产为主,目前约占家庭财富的四分之三,是典型的房地产驱动型资产配置。然而在城市化完成之后,大规模的人口流动会突然消失,房产的投资属性随之递减乃至完全消失,相对于居住和保值的需求而言,城市房产供过于求的状态就会浮出水面,投资性房产的售卖越来越难,甚至出现疯狂抛售却无人接盘。

有人会说我家房产贷款很少,卖不出去就传给下一代吧。非也!19871989年我在哈佛大学研修时曾住在一个美国人家里,有一次和房东聊天,他问我:“你知道每天给你送报纸的年轻人是谁吗?”我说不知道。房东说,他就是范德比尔特家族的第四代,房产都被政府收走了,如今只能靠送报纸补贴生活费!

范德比尔特是美国的铁路大王和金融大鳄,去世前留给家族成员一个硕大的庄园,占地数千英亩,其中最大的一幢豪宅有250多个房间,其余财产除部分现金之外都捐赠了。范德比尔特在遗嘱中约定家族房地产永远不卖!但万万没有想到的是,这份遗嘱让他的后代一贫如洗。因为美国当时既没有房产税也没有遗产税,而在他去世后,房产和遗产“两税”相继开征,且必须缴纳现金。范德比尔特家族的第三代不善于经营,最后只能被迫接受政府安排的贷款支付“两税”,全部家产到第四代就被政府收走了,美其名曰“捐赠”家族庄园作为旅游胜地,这就是著名的“罗德岛”庄园,美国“镀金时代”的超级富豪家族仅延续了130多年。

房产和遗产“两税”是迟早要开征的,所以欧美家族财富传承的主要方式是信托和保险,房产投资可以赚钱但很难传承财富,而房产投资的高回报也只是在城市化的特定历史时期才会发生。传给下一代的房地产未必是财富,还可能是负担,因为下一代未必选择生活在祖先的故土,此外将可能支付高额税费。

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