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回乡楼市见闻:南京

17-02-02 22:32    作者:西峰    相关股票: 华泰证券 南京银行 国电南瑞

见闻提供:@江心洲研究员

我是南京人。直接正题。


(一)

只谈楼市情况,南京最高全国第四:次于北上深,最低第七:亚于厦门广州天津。华东老二(详见国务院最新城市定位),均价常年维持在上海的1/2。

【补充】对城市定位不认同的,自行体会表述差异。

南京楼市的主要支撑力量,分内外两部分。

内部:领导 部队领导 教授 医生 有一定知名度的各行业企业员工。这是南京楼市基本盘。

1 省会城市 | 领导:省市区机关。

2 大军区 | 部队领导 (现在的战区)

3 高校众多 | 教授:南京2所985,6所211:南航、南理工、南师大、南农、河海、药科大,以及一些非211高校:南医大、南中医、南邮、南财、南审、南林大、南信大、南工大。(以上学校排名不分先后)

高校教授的购买力:提供一个观察视角。13年底14年初左右,南京大学在建226套别墅(南大仙林校区对面)对校内教职工销售,其中180套给在职人员,46套给退休人员。按照:科研成果、学术贡献、职务、职级、工龄等因素加权排名,要求一次性全款付清,至少400多万(语病,但记不清具体数字了),全校大几百号人都想购买。

4 医院众多 | 医生:三甲医院:省人民医院、军区总院、鼓楼医院、解放军第四五四医院、市儿童医院、市口腔医院、南医大附属脑科医院、省口腔医院、省妇幼保健中心、市第二医院、 第二军医大学长征医院南京分院、市胸科医院、省中医院、市妇幼保健院、市第一医院 、省肿瘤医院、市中西医结合医院、中国医学科学院皮肤病医院、省中西医结合医院、南京同仁医院。(不查不知道,一查一大堆,可能不准)

5 各行业的知名企业。华泰证券、南京银行、南京卷烟厂、14所、南钢、南汽、扬子石化、苏宁、舜天、国电南瑞、凤凰传媒。(仅作举例,包括但不限于,本人对此了解很浅)

外部:苏北 安徽的购买力 。

不涉及任何地域话题,实事求是,苏北和安徽人民对南京确实有一定情结。南京被戏称为徽京 苏皖两省省会,也可侧面反映。

苏皖共计1.4亿人,9.2万亿gdp(15年数据),人口与财富流入量可观。


(二)

2015年7月2号江北新区批复,注定南京将成为一座拥江发展的城市,城市核心的西移成为必然。全省上下对江北新区极为重视,2016年,省党代会和市委都提出要举全省全市之力发展江北新区,强力推动,把江北新区建设成为南京发展新龙头和重要增长极。这个话不是随便说说而已的。

江北新区工作领导小组,组长是省长,副组长:副书记兼市委书记、常务副省长、市长,完全有能力将全省全市的资源优先配置到江北新区。

目前产业导入成果,包括但不限于:国家工商总局将商标受理权放在江北新区,国家卫计委将华东地区大数据中心放在江北新区,省产业技术研究院,中德合作智能制造。(本人信息有局限,欢迎补充)

本轮牛市,大量外地投资客来到南京,密集扎堆:江北新区、鼓楼滨江、河西南。

江北新区:江北新区划的范畴很大,几乎整个浦口区和六合区都划在内。但是要清醒的认识到,至少仅就楼市而言,江北有前途的只有核心区和江浦除老县城外的地区。核心区内只有华润国际和观山悦两个楼盘,其余住宅用地还未土拍。世贸荣里、融侨观邸、明发悦庭,这几个标准垃圾楼盘,无一不打着江北新区旗号蹭东风,实际半点关系都没有。

鼓楼滨江:土地估值溢价严重。原本为下关滨江,前几年行政区划调整,下关区整体并入鼓楼区,改名鼓楼滨江。本轮牛市专门套外地投资客:一看鼓楼,全南京最中心的区,好似北京西城东城上海黄浦静安;滨江,江景房,真是好;江对岸江北新区批复,不得了;对面又是江北新区核心区,买买买。然后就很难再有然后了。

河西南:河西新城十年(06-16)相当成功,河西南作为河西的自然延伸,有完整政府规划,附带南外分校学区,自然吸引大量外地投资客和本地购买力。全新区域,地铁学区,空调地暖新风,但产品本身近似度很高:高密度;基本沿街,鲜有楼王;户型定位上都较为实用;路网短、窄、密,加之大量从小学到高中的学校,日后拥堵是必然。

(三)

16年,包括南京在内的各地楼市都很火爆,特别是春节过后,新房是鸡犬升天,几乎随便哪个楼盘,哪怕很烂,只要加推就是日光,二手房大幅跳涨是家常便饭。

新房量价飙升,3月认购约18000套,4月认购约16500套,5月认购约15000套。库存从16年2月的3.9万套降至对应各月:3.1-2.9-2.4万套,去划周期从16年2月的5.3个月降至对应各月4.3-3.9-3.3个月。库存最低点是7月,2.2万套,去划周期3.1个月。

为控制房价,zf出台限价政策:对热点区域新盘开盘均价设立上限,河西中4万5,江心洲4万,河西南3万5。限价价格低于周边同类房源二手成交价,实话实说限价价格明显低于合理市场价。市场火爆 限价带来的价差获利空间,使得限价区域的新房都要找关系才有希望买到,不然几乎无望。市场传闻,河西南部分新盘像佳兆业、五矿,房号都在40万一个。

16年10月5日晚,南京按统一部署,出台调控政策,力度相当大。随后市长亲临江湾城、华新城等河西热点楼盘,要求开盘。限购限贷一出,二手市场瞬间转冷,奥体链家门店表示,一个月内都没有人看房;限价区域新房,直至现在还是依旧难买:12月底河西南正荣润峯开盘199套有800多组客户,17年1月中下旬河西南金地风华开盘240套有1000多组客户,房号不好多说,南京对楼市略有了解的朋友肯定大体知道。


(四)

调控已近4个月,熊市初期开始:

燕子矶已经开始暗战:中航弘阳对掐,直接在售楼处拿出对家户型图纸现场解析;招商在融创门口摆摊蹭人气;中航爆料金浦最近俩月一套没卖出去。

现在无论在哪,销售众口一词:我们附近地王/某某地王支撑价格/价格肯定不会降/17年政府限价令允许上涨8%。无非是想以各种手法让你早点掏钱,都是在利用信息不对称搞心理博弈。你行你就涨了开,我就静静地看你能不能卖出去。节后河西中河西南江心洲密集开盘一过,大概率很快就要转冷。特别是下半年。

融创臻园上次16年10月底首开2.37都没完全卖完,下面想开2.5;融创玉兰公馆,城北标杆,16年10月底首开最多6成,到现在去划也就7成,销售忽悠到17年元旦先涨2%;新城香悦澜山,真情告白去年新城去年卖了30-40亿,今年资金无压力,开了两栋最多至今8成不到;新城璞樾钟山,倒是比较实诚实话实说,新城融资压力不算小,之前先要带购房证明看样板间试水,卖了118套后,现在随到随看。

仙林湖、雨山路、燕子矶,这三个板块总体定位都偏刚需刚改。仙林湖、雨山路为我看好,燕子矶相对差一点但也还行。有政府详细规划,学区交通都有配套,基本都是拆光重建没有老旧小区和安置房,品牌开发商聚集,未来有潜力,值得看好。但是就在售楼盘销售现状而言,仙林湖去划8成不到,雨山路也没完全卖完,燕子矶整体去划最多6成,说明市场接受不了现在的价位。还要在熊市逆势涨价,明显不现实。

打砸售楼处还没有开始;很多销售态度远没回归到应有定位;链家刚刚开始站街;售楼处的咖啡果盘茶饮糕点还没主动端上。说明熊市才刚刚开始,远没到位。

(五)

我,个人、目前,对南京楼市未来走向是看好的。但这种看好是理性的,并非像在河西南、江北楼盘现场有些购房者那样,声称3年翻一倍。下轮涨幅是30%、50%、70%,甚至翻倍,我无法判断。但是本轮牛市有几个特点:时间长(横跨141516三年)、利好政策频出、上杠杆,下轮都不易实现。特别是杠杆,收入增长是有限的,月供与贷款总额是有上限的。1万多的江北,翻倍变2万多3万,这轮是做到了,并不意味着下轮就能变5-6万。

我个人目前认为,当下的调控期,房价将会略有回调,依然是刚需上车和改善置换的好时机。

调控后我本人卖了一套房,较好区域 地铁 较好学区,挂牌一个半月后成交,房款我会用来购房。据我观察链家app上同小区二手挂牌数由调控政策出台当天的16套增长至元旦的36套。

(六)

毫无疑问,我是很期望南京发展越来越好的,特别期盼江心洲和江北新区,希望开发商不要糟蹋稀缺的土地。看好南京发展前景,但是在上海身边,就注定了只能老二。从生活的角度来说,最大的差别可能在于,南京没有上海的奢侈感。

(七)

最后祝各位春节快乐。




 
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