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张宁:房地产调控:刺激政策开始退出

10-06-17 16:07    作者:张宁    相关股票:

刊于《新财富》杂志2010年02月11日

 

    近期对房地产市场的调控,其实可以理解为中国宏观刺激政策退出的一部分,而非对房地产市场的急刹车。未来,各国会更多考虑将房地产作为宏观政策调控的杠杆之一。

  2009年底开始陆续出台的房地产调控政策,直接目的是为了抑制房价的快速上涨,但是,由于房地产业在整个宏观经济中占据重要的地位,如果单纯从产业政策的角度看待这一调控,恐怕未必能够完全把握未来政策走势的完整脉络。次贷危机已经提示全世界,房地产行业的政策应当作为宏观经济政策中除了货币政策、财政政策之外的又一个重要指标和杠杆,而这在中国过往的宏观政策中其实早已有所体现,因此,将房地产调控政策的出台看作中国宏观调控政策的一部分,会更容易把握未来的政策走向。
  表面上看,近来房地产调控政策出台的时机,选在房价飞涨、投机气氛开始浓厚之际,其背景是民间对高房价的抵触情绪上升、高房价对未购房者“居者有其屋”理想的冲击有可能造成社会不稳定因素。但深究起来,这次调控不论时机还是力度选择,其实都脱离不了宏观经济形势变化的大背景。
  本轮房价的飞涨始于2009年中。当时,房地产市场执行的是偏宽松的政策,这是由于经济复苏的基础尚未稳固,房地产行业还背负着带动中国经济走出萧条的重任,适度的过热正是政策所要催化的结果之一。到了2009年底,中国经济的复苏已经相当可靠,甚至由于流动性旺盛,已初现局部过热的苗头。从这个角度看,对房市的调控,其实可以理解为中国宏观刺激政策退出中的一步棋,而绝非对房地产市场的急刹车。从政策节奏上看,中国已经开始提高准备金率,也证明刺激政策处于逐步退出之中。
  事实上,此次房地产调控的力度并不是很大,绝非2007年下半年到2008年底的调控那  样从供给和需求两方面下猛药。其原因在于,当时的大背景是宏观经济明显过热,地产作为重要的龙头产业,自然首当其冲受到抑制,加之高房价引起的诸多社会矛盾,政策的力度也就非常大。尤其是对开发商融资的严格控制,结合近乎窒息的需求方,最终使得房价大幅走低。然而,在当前的局势下,这一情形重现的概率几乎不存在,政策不可能让房地产业陷入萧条,从而拖累整体的经济增长。因此总体来看,目前对房地产市场不宜过度悲观,毕竟政策还处于早期的微调阶段,而且长远看,越早微调,越有利于房地产市场的持续健康发展。此次调控最有可能的结果,是飞涨的房价得以抑制,伴以交易量适度下降。
  房地产政策之所以不同于其他行业,主要与其行业特点有关。首先,房地产业一般杠杆率较高,占用的资金总量庞大,所以,房价波动对于流动性有举足轻重的影响,房价上升可以创造出巨大的流动性,下跌则可能给一个高杠杆的金融体系带来危机。次债危机之所以震倒全球金融体系,就在于地产杠杆加上各种金融衍生品杠杆所产生的多米诺骨牌效应。其次,房地产及其上下游产业产值占GDP的比例接近20%,调控这一产业,对总需求的影响就足以对整个经济增长产生强大的辐射作用。再次,房地产具有金融属性,房地产投资的变化会对资金的流动产生巨大影响。最后,中国经济正处在调整结构的关键时刻,出口作为经济增长的三驾马车之一,未来很难再起到支柱作用,在调结构初现成果以前,如果盲目过度调控地产行业,很可能会间接给经济调整造成困难。因此,如果单从微观的行业角度看,很难猜测还会出台哪些调控政策、政策要执行到什么程度,但是,一旦将房地产政策与宏观经济政策相结合来看,就可以判断,这次调控不会对房地产业造成巨大的打击。
  当前,美欧等发达国家的经济尚未恢复到中国这样健康的程度,可以预想,经历了金融危机的教训之后,各国未来会严肃地考虑将房地产行业更多地作为宏观经济政策调控的杠杆之一,并且在执行中很可能会参考中国多年的经验。

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