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中国需要什么样房地产税收政策

09-03-04 21:36    作者:易宪容    相关股票:

早几年,随着国内房地产市场投资快速增长,房价快速飚升,政府的房地产宏观调控也就越来越密集,出台的房地产也就越来越多。早几年,随着房价快速飚升,不少房地产开发商总是会鼓吹,这是由于房地产市场的刚性需求,是中国土地稀缺而使房地产供应不足,因此,在他们看到,要解决中国房地产市场房价快速上涨问题就得增加土地供给、增加住房的供给,甚至用巨量供给来冲击房地产市场过度需求。但是实际上,这些观察或是只看到问题表面,或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。

正如我一直在强调的那样,中国的房地产市场问题,不仅在是国内房地产业的发展模式、消费政策、信贷政策有问题,而且房地产税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下,政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、信贷政策调整、消费政策、房地产产业政策及住房税收政策来调整,来达到政府的住房政策的目标。

也就是说,无论是早几年房地产的投资过热及价格快速飚升,还是最近住房销售萎缩而房价不变化,这些不仅房地产市场发展模式与信贷政策不合理有关,而且也没有通过好的房地产税收政策来调整房地产市场的市场行为,来平衡城市居民的住房福利水平有关。比如,目前对不动产税征收,更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税,而不注重不动产的保有环节征税。这样,在早几年房价只涨不跌的情况下,对房地产转让环节、取得环节及所得征税,不动产税的征收不仅不能够起到调节住房市场的个人收入分配的问题,反之通过税收转稼效应,严重增加住房自住者的购买成本,降低自住房购买者的住房福利水平。而在住房价格在进入下降的通道时,尽管出台了一系列减少房地产交易环节税收的政策,但是,在房价较高的情况下,对于支付能力不高的民居民来说,这样的税收优惠政策也只是杯水车薪。对中低收入者进入高房价市场所起到作用十分有限。正因为,中国的房地产税收政策的严重不足,这不仅造成了中国房地产市场严重的财富分配不公,也导致了房地产开发商没有激励生产更多的中低产品,持有较多的住房的投机者不愿把手中国住房流入市场,人为制造房地产供求关系的紧张,从而不断地推高房价。即使在房地产市场进入下降通道时,由于住房持有成本低或无成本,从而使得房地产投机者手有持有住房待价而沽,不仅影响房地产销售而且影响整个房地产市场调整及经济调整。因此,如何要形成一个房地产业的中长期规划,房地产的税收政策也是重要的一部分。

房地产的税收政策应该包括四个方面的内容。在房地产开发方面,可以通过税收的补助与减免来鼓励房地产开发商来生产政府房地产目标所设定的产品。比如目前中国的廉租屋的生产开发、经济适用房的生产与开发。在这方面,有相应的税收政策,但所补助的力度与广度还不够。

其次是在房地产流转与交易环节对购买住房者及有房者税收补贴与减免。其中包括对中低收入者来说,交易税的优惠,消费性按揭贷款利息税收减免、自住性住房不动产税减免、第一套住房出售所得税减免,以及其他的各种税收优惠政策。就目前中国的情况来看,现在房地产交易税仅是优惠一般,没有差异化。至于其他减免税收基本上没有这样一些减免税种。

第三是住房租赁方面的税收安排。由于中国房地产市场刚发展10年,二手房市场发展相当缓慢。由于二手房市场不发达,从而也无法带动住房租赁市场繁荣。市场没有出来,相应的税收优惠政策也就无法出台。但是,如果是一种中长期发展规划,为了保护中收低家庭基本居民条件,租赁市场的税收优惠政策同样是十分重要。

第四是不动产税。如何通过有效的不动产税政策来保护绝大多数民众的利益,来增加地方财政收入、如何来调整房地产市场的价格关系,不动税征收是房地产政策重要的方面。

可以说,早几年,房价的上涨过快、房地产投资过热,如何通过征收不动产税来调整房地产市场这种态势,连续几年都有人大代表提出议案,希望通过中国开征不动产税,来遏制房价过快上涨,来调整房地产市场过高空置率。我们注意到,从2005年起,国务院发展研究中心也完成了《中国房地产税收政策研究》报告。但是,几年过去了,由于房地产税收制度不健全,从而使得房地产市场的问题越来越多、越来越复杂,要求开征不动税的社会吹呼声也越来越大。2009年又有代表提高开征房地产空置议案。但是房地产不动产税开征制度却迟迟无法出台?在这里,我们先得厘清几个问题。

一般来说,不动产税又称房地产物业税,它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样,是一个现代国家赋税结构的三大支柱(还有消费税、所得税)。开征不动产税,可以矫正现行所得税的某些缺陷,堵塞逃税的漏洞;发挥量能课税的原则,促进社会所得的公平分配;提供政府丰富和稳定的财政收入,改变目前地方政府土地财政困境;提高资金市场的利率,从而使生产成本的增加,引起产品及劳务价格的上涨,而部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁给消费者身上;同时改变住房持有条件,从而改变住房持有的行为等。

但是,不动产税作为以土地及建筑物等不动产为课税对象的税收,它的课税环节既包括房地产的持有,也包括房地产产权交易和取得。因此,不动产税可课税依据为三类:不动产保有税、不动产转让税、不动产所得税。通常的不动产税是指不动产保有税,它属于财产税类。而所谓不动产保有税是指对自然人或法人所持有的不动产进行课税。

一般来说,不动产保有税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税,为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元,其中不动产税就占20%以上。依照各国现行税法,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以加上征定。各国不动产税的税率水平差异很大,而且由于不动产保有税一般为地方税,同一个国家的不同地方之间会有很大差异。但是从发达的市场经济国家情况来看,不动产税多采用单一税率。

从目前的国内房地产税征收情况来看,一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱,如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多,另一方面不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。比如,房地产税比重偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%。这不仅增加征税征费的成本,也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤,同时也导致了国家的财政收入大减,削弱了国家的经济实力。

更为严重的是,由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序,房地产市场炒作严重,从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重,从而导致了群体性的社会矛盾与冲突四起,引起整个社会生活的不和谐。

由于房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者最大主要对象是25-35岁的人,但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的,基本上是租房住;还有使得国内城市居民住房持有率严重偏高,在香港20世纪80年代民众住房得持有率不到30%,但是现在国内的每一个人恨不得都能有一套房子;再就是每套住房面积的夸张性扩张,如在香港20世纪90年代,60平方米以下的住房占72%以上,90平方米以上的住房不足10%,但是在目前国内,无论是人口(中国人口少)还是财富水平(国内收入水平低)来看,哪一点都不及香港,可是中国住房开发其面积动辄100平方米以上,大的200多平方米,即所谓购买住房一步到位。

再就是房地产税费偏低也使得房地产市场投机炒作十分严重,房价快速上涨。而房地产投资炒作严重,不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题,而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起,使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。还有,就目前的情况来说,由于房地产保有环节征收过低,不仅使得房地产开发商住房销售行为扭曲(早期住房销售悟盘),而且使得国内不少居民购买住房后空置十分严重。据了解,不少城市的住房,居民购买后空置率十分高。住房资源十分浪费。

因此,开征不动产保有税不仅势在必行,而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方,通过开征不动产保有税,让房地产炒作者颗粒无收,即让房地产炒作者损手而出,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来,房地产市场的泡沫也会自然消退,从而来保证国内房地产市场的持续稳定的发展。

为什么征收不动产税的好处这样多,但这项税收的征收政策迟迟无法出台?最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的,政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价,此工作完成后,每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,没有重大事故发生,不得变更。

同时,如同个人所得税的征收一样,不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括:政府机构所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋;自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。在这意义上说,对过度性住房消费收取不动产保有税费,既要对房地产过度消费征收一定的税收,又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。

也就是说,开征不动产保有税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料,即能够全面了解当地房地产的实际情况;二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价;三是政府有税收征管能力;四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等,只有在这些方面创造条件,不动产税的开征才能有效地进行,并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则、然后试点,并在这基础上全面展开。

但是,就目前的情况来看,由于中国住房体系的复杂性,如有商品房、单位建房、公房、个人建房等,如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解,不仅不动产税的税基无法确立,而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。二是由于中国房地产市场刚刚发展几年,二手房市场相当不发达。在二手房市场不发达的情况下,有效住房评估体系也就无法确立。还有,物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全,这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有,要开征不动产税要面对着许多困难。

但是,如果能够让不动产税制简化,也能够创造条件开征不动产。比如,首先规定,每一个家庭持有一套住房不必征税(第一套住房无论其条件如何,家庭情况如何都不征不动产税),而不动产税从征收第二套住房开始。而第二套住房征税,不同地方所征收的税率不同,基本上由各地方来决定,但税收分配,则采取越是发达地方或房价高的地方,其地方所占的比重越低。这样,一则使得地方政府没有动力来推高当地房价,二则可用中央所收取不动产税转移到不发达地方。然后,在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然,要做到这一点,首先就对全国住房进行普查,则严格采取住房购买实名制(在这一点上,政府可以采取严格的规则对不采取实名的住房购买,不可进行转让与交易等)。

可以说,目前不动产税之所以迟迟没有启动,市场的困难与问题、体制的问题是自然,更为重要的不动产税制度规则制定与推动者往往是最大既得利益者,如果在这一点有所突破,中国的不动产税的出台还是遥远的事情。这就与以前单位的住房福利分配委员会一样,无论分配规则如何改变,都不会以委员会的人有多少利益冲突。但是,为了保证中国房地产市场公平公正及持续稳定发展,中国也要创造条件开始征收不动产税。征收不动税可以先从简单开始。

总之,随着国内房地产业的持续高速的发展,在中国土地资源十分稀缺,无论是房地产过度投资及过度消费都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题既有中国房地产发展模式的问题、信贷政策的问题,也有税收政策调整问题。通过不动产税,不仅能够增加政府财政收入来源,调节房地产市场的收益公平分配,也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为,保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。但愿政府能够创造条件来制定与完善不动产税制度。但是,这种不动产税制度更应该是公平公正的,更应该是关注与保护中低收入者的利益。

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