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为何会误读第二套房放开的政策

09-03-08 17:45    作者:易宪容    相关股票:

     有在早几天,就写过文章,认为即使取消对第二套住房的政策限制是托不起高价的楼市,而且也说过,即使是在未来第二套房的限制也是不会取消。但是,尽管大家明白这个道理,房地产开发商就是不死心,还是千方百计希望第二套房的问题大做文章。

比如说,在今年的政府工作报告中,让房地产开发商最为欣喜若狂的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的政策。一听到这则消息,不仅许多媒体都用大标题刊出,说什么中央政府放开对第二套住房信贷政策的限制,而且许多开发商都把这条政策看作是当前房地产市场一项重大利好。大家都知道,这段时间来,房地产开发商天天在盼星星盼月亮,希望政府来调整的房地产政策,希望通过房地产政策调整来托住高价的楼市,特别是对取消第二套住房的政策限制更是希望更大。但是,还没有等房地产开发商回过味,监管部门就指出,这是媒体及房地产开发商误读了总理关于第二套住房放开的政策。

其实,只要是认识汉字的人,总理的政府报告关于第二套住房的讲话其意义是十分清楚的。政府对第二套住房政策的调整,是相当有限的。它是限制在自住性住房的购买上,是限制在普通住房的购买上。如果离开这两个条件,购买第二套住房获得第一套住房贷款相应的优惠条件是不可能的。

不过,从一些房地产开发商及相关房地产行业组织所要放开第二套住房的愿望来看,与报告中的含义是相差很远的。总理报告所指的第二套住房政策的放开是指有条件下的改善性住房,而且房地产开发愿望放开的是以投资或投机炒作的第二套以上的住房。如果放开第二套住房的限制,后面就有第三套、第四套等政策限制放开。因为,在房地产开发商看来,这一轮的房地产市场调整,问题就在于政府在2007年推出359号文件与452号文件,这些文件核心是把国内房地产市场的住房投资与住房消费作一个清楚的区分。

如果是住房消费,这种住房购买可以享受所有优惠政策;如果是住房投资,那么这种住房购买无论是信贷还是税收都得按市场来定价,而不可享受任何政府住房优惠政策。试想,住房投资可以享受优惠政策,仅优惠政策这块利有多大并让投资者来享受,那么不仅这种政策的优惠就会失去意义,而且也会让房地产市场泡沫四起。因为,这样会让许多投资者前赴后继地进入市场。这就是早几年房地产市场写照。

可以说,这样十分简单的道理,在早几年,由于制度规则不完善,没有去规范,这是有情可原的,但是,当政府一旦注意到这问题的严重性时,制度一规范,政府又会退回原有的不完善的规则上去吗?我想,是根本就不可能的。更何况,美国次贷危机已经明摆在哪里,房地产泡沫是导致经济危机或金融危机的重要根源。在这点上政府岂能不警惕?而房地产开发商要求放开第二套住房政策限制的目的不就是希望让住房投资者可以享受消费者各种优惠而大获得其利,然后让国内房地产市场价格不断推高。既然放开第二套住房的限制是为了让投资者大获其利,是为了重燃房地产泡沫,房地产泡沫破灭而形成金融危机,让全国人民币来买单,那么作为民生的政策连这样简单道理都不知道而会放开第二套房的政策?

当然,对第二套住房限制的调整,既然房地产开发商大力呼吁,所讲的理由也一大堆,甚至于房地产开发商的行业组织提出一个所谓改善性住房的概念。既然这种改善性住房有如他们所讲的那样多好处,因此,政府还是采纳了一些他们建议,规定有条件的对自住性住房可以放开第二套住房限制。看上去这是一种政策上的平衡,但实际上,如果房地产市场的价格水平不是在自住消费者有支付能力的基础上,这种政策放开对房地产市场作用与影响是微乎其微的。

试想,这种制度设计主要释放出来的购买是指有住房者的住房消费。但是那些希望改善住房的购买者,由于有住房住,只不过现有的条件不是太好,希望得以改善。这里,对于希望改善其住房的购房者来说,当前他们处于的情况是,一就是他们的经济条件不是太好,否则他们根本就不需要享受政策这种住房信贷优惠政策,直接用现金购买就是。他们之所以需要享受这种信贷优惠政策,只能说他们还没有太高购买的能力;二就是他们购买住房的能力不是太足,需要通过信贷支持来完成,再加上本身还有住房,因此,这些具体的改善性住房需求的人对房价水平是十分敏感的。如果价格水平没有达到其支付能力的水平,这些改善住房的人也是不会轻易地进入房地产市场。一则因为他们支付能力不足,二则他们当前有房子住只不过希望好一些。所以说,如果房价很高或没有到改善性住房购买者的支付水平,房地产开发商想借改善性住房的优惠政策让他们进入住房消费市场根本是不可能的。

还有,由于报告对二套住房条件放开给了明确的限制,在整个房地产市场的价格进入下行通道时,所谓的改善性住房购买者也是不会轻易的进入房地产市场的。因为,一则他们已经住房,只不过是住房条件差一些。当他们知道整个住房市场进入下降的通道时,他们宁可坚持一下,也不会贸然地进入市场。

还有,当房价进入下降的通道时,二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高,再加上二套房放开的主动权是掌握在商业银行手上,商业银行对此政策的积极性是自然会不高,关键是看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。如果商业银行对第二套住房购买者判断为高风险,那么商业银行对第二套住房购买者的信贷审查只能会从紧方面入手而不是从松方面入手,这样如果有进入第二套住房优惠政策的购买者,也得过五关斩六将,并非易事。这样,第二套住房放开的政策也就大打折扣。

再加上,全球经济已经出现了周期性调整,政府房地产政策发生的根本性变化及市场购买对象不同了。这种情况下,房地产开发商希望以自己的意愿来解读政府报告并让整个社会来接受是不可能的。在这样的大背景下,房地产开发商只好认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策,这样才是其理智走出困境的关键。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整,降低房地产企业利润预期,让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上,那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小,就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下,房地产市场的消费与投资才能够保持稳定,否则,房地产面对的困难与问题会越来越多。特别是,当有些房地产开发商误读政府政策把房价又推高时,这不仅会延缓整个国内经济的向上调整,而且也会把房地产企业推向破产边缘。因此,房地产市场价格全面回归理性是谁及任何政策都无法改变的。

莫说是第二套住房的优惠信贷政策是不会再放开了,即使能放开,实际上放不放开第二套住房政策已经不重要了,房地产市场价格的理性回归已成为必然,谁可改变呢?

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