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房地产市场怎样才能走出怪圈微博研讨会纪要

10-10-01 01:31    作者:韩志国    相关股票:

    房价的暴涨和政府对房地产市场调控的频频失效已经成为困扰中国经济运行与发展的一个现实而又重大的问题。在“房地产新政”出台后,房价以平均10%以上的速度持续上行,而且在近期又在一些地方出现了排队买房甚至抢购房屋的现象,引起的社会不满情绪也在增长。高房价正在吞噬改革与发展的整体成果,一对夫妻30年不吃不喝在北京也买不起100平米的房子;高房价已经严重阻碍了中国的经济转型,由于人们为了攒钱而不敢消费,因而以消费为主导的经济增长模式在我国将很难建立起来;高房价正在毁灭整整一代人的梦想和希望,80后与90后即使父母帮助付了首付也仍然交不起月供,“房奴”与“蜗奴”已成为普遍存在的客观现实。正是基于这样严峻的形势,“房地产市场怎样才能走出怪圈微博研讨会”于近日在我的微博上召开。这是我的微博在今年5月14日开通以来所召开的第五次大型研讨会,也是一次有近百万网友参加的世界最大规模的理论研讨会。网友们围绕着我国房地产市场的现状和问题进行了广泛的分析和讨论,提出了许多具有现实性和前瞻性的观点和主张。

    一、房价持续走高的主要原因

    房价暴涨是近年来我国经济中出现的特殊现象。2009年,我国的人均收入只为美国的1/34,但我国许多城市的的房价却已经远远超过了美国的平均房价(22.5万美元/套),高房价已经成为中国社会最突出的矛盾与最主要的问题。在讨论中,大家围绕着收入与房价严重背离的问题广泛发表了意见。

    第一种观点,房价暴涨的主要原因是土地财政与需求刚性。在讨论中,持这种观点的网友最多,意见也最集中。

    网友“肖文波”指出,城市化使大量农村人口持续向城市迁移,提供了房价暴涨的刚性基础;土地财政是房价暴涨的主要症结所在;房地产的火热可以让一些人迅速聚敛巨额财富;长期货币超发造成居民对通货膨胀的避险需求,长期低利率的维持使居民不愿存钱,因此房地产投资成为首选。

    网友“周又勋”指出,房价暴涨的主因是:1、高地价是高房价的根源,而商业住宅用地拍卖“价高者得”的原则又导致高地价。2、地方政府债台高筑导致不断提高土地拍卖底价。3、房地产开发商在地方多处于垄断地位,拥有定价权,巨大的利益诱使开发商不断提高房价。4、以权谋钱、以钱养权的现象又迫使开发商抬升房价。

    网友“鲜斌”指出,房价暴涨的主要原因在于分税制所导致的土地财政。部分职能部门、地方政府、开发商处在同一利益链条上,三方在暴利编织的安乐窝中对高房价早已习以为常,均缺乏主动退出利益链条的动力。

    网友“meier9488”和“想不到2010”指出,政府一方面拥有城市土地的所有权,另一方面又因税收制度而导致财力不足,就只好利用土地财政政策来维持发展。地方政府想把地卖高价,而中央政府又想把房价降下来,让开发商喝西北风去呀。现实这个矛盾无法解决,别的改革都是无用功。

    第二种观点,房价暴涨的主要原因是我国经济发展的阶段性特征所致。

    网友“喻海文”指出,城市化、人口红利、货币政策叠加在一起制造的对住房的强大需求,在本世纪30年代结束之前,仍将逐步助推中国的房地产价格。地方政府为了保证土地财政的长期性,必然人为控制土地的供给。由于民众物权意识提高,政府越来越难以低成本获取土地储备。与城市化相悖的耕地保护政策更加限制住了土地的供给,也成为地方政府控制土地供给的最好借口。房价的上涨更多是一种特殊的货币现象。市场上纸币多了,又想资产价格不上涨,我们迄今还没有观察到这种现象。

    网友“邵舒畅”指出,房价暴涨的主要原因是:1、过多的货币追逐有限的可投资资产——房产,必然会推动房价的暴涨。2、贫富差距过大使有钱人推高房价。3、财政制度不合理造成地方政府炒地冲动。4、城市化加快,需求增长迅速但供给没有跟上,特别是保障性住房没有跟上。5、税收制度不合理。目前税收主要集中在交易环节,持有环节税负为零。在卖方市场下,交易环节的税负很容易被转嫁给买方。

    网友“李文杰BPIC”指出,房价暴涨根本上是一个财富分配问题。在1998年之前,私人财富基本以储蓄存款为主,财富二次分配后丧失流动性,不能成为资金循环的一部分。而取消分房加上房地产市场化,使居民财富重新进入资金的循环流,从而实现了居民财富的重新分割。居民拥有房地产,而财富经历了由储蓄存款→房地产→企业盈利→税收→GDP这样一个循环过程。房地产企业的成长导致GDP增长,这是当时中国摆脱亚洲金融危机的主要手段。伴随着房地产市场化,实际通胀持续保持高位,居民手中储蓄存款逐渐贬值,其他投资渠道匮乏,进而房地产由原本刚性需求为主逐步转变为投资、保值需求为主,因为只有地产能对抗通胀。目前的情况更加复杂。

    网友“查纪萍”指出,房价暴涨是综合原因所致。1、调控时间较短,政策落实速度较慢。2、地方政府对房地产投资过分依赖。3、城市化发展快,房市资源不够用。4、货币贬值使老百姓的有限积蓄购买力逐年下降,买房成了第一选择。5、廉租房建设滞后。6、舆论误导。7、富裕人群缺少可增值与保值的投资品。8、二手房流通成本过高,流通速度较慢。这八点是新老矛盾的集中体现,政府对调控房市不力负有主要责任。

    第三种观点,房价暴涨的主要原因是政策失误所致。持这种观点的人又从不同的角度进行了论证。

    网友“李忠华DL”指出,房价上涨的原因,一是政府垄断土地供应,而卖地又是各级政府的主要财政收入途径。二是超大规模的流动性,货币政策宽松和低利率,使通货膨胀预期不断增强,致使人们把购房作为抵抗通胀、增加财产收入的最主要手段,造成对房屋的过量需求。

    网友“顾伟江”指出,房价暴涨的主因是货币发行量增加太快。从2003年到2009年,中国M2增量相当于1949年到2003年54年总和的两倍。在货币供应量飞速增长的情况下,公众出于对货币贬值的恐惧而买房,房子不再是普通的房子,而变成了货币的一种存在形式,一种为保值而被动选择的品种。再加上投机者推波助澜,房价暴涨就成为必然。

    网友“强哥和宝哥”指出,房价暴涨的直接原因是货币超发,深层次原因是收入分配不合理造成的,这样超发的货币被聚集到了少数特权人群手中,加上没有合适的投资环境,富商们也加入了炒房的行列。

    网友“沈全胜”指出,房价暴涨的主因是:1、经济适用房、廉租房太少,满足不了中低收入的住房需求。2、地方的财政收入50%以上要靠房地产,地方的管理者会维护房地产商的利益。3、投资房地产的利润要比做实业大得多,在暴利的驱动下大资金不投资实业而转向房地产,而全国各地房价暴炒现象屡见不鲜。

    网友“蔡国诚”指出,房价暴涨的原因是:一、买房投资扩大住房消费的政策导向,引领房价涨势;二、政府调控一开始只立足于抑制房价涨速过快,而后出台打压房价政策又欠坚决有力,有投鼠忌器之嫌;三、地方利益集团消极应对中央调控,官员多房;四、财政卖地,囤地炒地,囤房炒房;五、银根放松助推房价。

    第四种观点,房价暴涨是市场规律使然。网友“赵志强人生”指出,价格的暴涨应该是市场规律作用的结果。当供求没有得到根本解决的时候,价格必然偏离成本。

    第五种观点,房价暴涨的主要原因是囤房。网友“汽车人小段”指出,囤房是促使房价上涨的原动力。囤房的动机又分为三种:一是出租收取定期收益,二是为了保值,三是为了炒房收益。

    二、房价暴涨对我国经济的负面影响

高房价扼住了中国经济的喉咙,使得中国经济与宏观政策的选择空间已经十分狭小,并且在相当大程度上制约了整个中国经济的转型。

    网友“肖立波”认为,房价暴涨有严重后果:1、房价暴涨使社会财富迅速向少数人集中并导致社会分化。2、巨额银行资金沉淀于房地产市场极大地增加了金融系统的风险。3、房地产行业对社会资源的挤占极大地遏制了创新型国家的建设。历史上没有一个大国靠房地产行业而称雄全球,房地产市场支撑不起大国崛起。

    网友“邵舒畅”认为,房价暴涨后患无穷:1、加剧贫富分化。目前的房地产市场实际上已经是一个财富掠夺工具,使广大民众辛苦攒来的钱被轻易转移至开发商和寻租者手里。2、启动消费有心无力,使经济转型的设想成为幻想。3、埋下金融系统的风险隐患,为经济的可持续发展留下祸根。4、成为社会不稳定的一个重要因素。

    网友“顾伟江”认为,房价暴涨隐患重重:1、中国经济被绑架,制定政策投鼠忌器,房地产行业被迫成为最大支柱产业;2、地方政府被绑架,土地财政就像毒品一样越陷越深,难以自拔;3、老百姓被绑架,被迫把几代人的血汗钱投向高房价;4整个社会被绑架,加剧富人向外转移财富、高技术人才及中产阶级向外移民的步伐。

    网友“李文杰BPIC”认为,房价暴涨有微观与宏观两个方面的负面效果:1、从微观上看,一方面造成居民财富再分配,由居民货币财富转换为企业盈利及国家税收;另一方面是造成居民财富持续缩水,相当于在所得税后再次征税,导致居民的持续消费能力大大削弱。2、从宏观上看,造成宏观经济对房地产的过度依赖,变成变相绑架,在GDP为纲的绩效考核指标下,房地产调控屡次失败。而受利益集团影响,经济转型更是异常艰难。

    网友“查纪萍”认为,房价的暴涨吞噬了货币资金的使用效益,消灭了几代人的积蓄,制约了当代青年志士的创业精神,增加了贪污腐败的案例。网友“千杯万盏”认为,房价高低原本不是问题,问题是让买不起的人也只能买,不买就没的住,这就是问题了。对于大多数人来说,房价和他们的确实没有关系,均价两万多的北京和上海即使下跌一半,当地的老百姓能买得起吗?

    三、房价为什么越调越涨?

    最近几年,政府几次出手打压房价,但结果都是以房价更迅猛的上涨收场,甚至连短期的成效都没有见到,这不但极大地改变了整个市场的预期,而且还使政府与政策的权威受到严峻挑战。对于出现这种情况的原因,网友们也进行了认真的分析和讨论。

    网友“吕随启”指出,房地产新政其实是假调控。其一,政府不会以调控房地产牺牲增长为代价来抑制通胀。其二,房地产新政是从需求方做文章,即打击给政府上眼药的投机需求,适当抑制或推迟必要的刚性需求,此类措施无疑是权宜之计,为下一轮的房价上涨埋下了更大隐患。其三,从供给方的角度来看,政府虽然增加了廉租房和保障房的供给,但是满足的是缺乏购买能力的无效需求,先富者的投机需求以及火烧眉毛的刚性需求基本与此无关。其四,房地产新政并没有对开发商下刀,这也是开发商死扛的原因。其五,上半年房地产开发投资增速38.1%,房地产价格平均上涨11.4%,这两个数据使房地产新政的实质和结果一清二楚。其六,针对房地产新政实施中的一些“异象”,政策软弱无力。

    网友“Nextwinkimi”指出,政府的最终目的并不是想让房价下行,因为下行势必严重影响财政收入;房价高位也可以收集民间资本,从而更好地控制流动性,所以房价不会下行。下,也是为了升。

    网友“蔡国诚”指出,尴尬的调控政策难以促使房价大幅回调。1、房地产行业对宏观经济影响太大;2、地方政府政绩对房地产的依赖太重;3、可供使用的土地资源太少;4、市场刚性需求太强;5、决策者对宏观经济的前瞻性太差。

    网友“肖立波”指出,新政屡遭失败,症结在于每次房价的暴涨,政府都拿房地产企业当替罪羊,拿投机客当挡箭牌。手段不是直接指向“土地财政”、“供给不足”等根本原因而是指向抑制需求或者细枝末节,甚至在实际操作中演变成为房价上涨的长期推手。地方政府是房价暴涨的最大得益者,在中央出台调控措施时,地方政府必然以各种手段消解或拖延。而中央政府在紧要关头常常因银行系统的承受能力而投鼠忌器,最终不得不松手。在这些症结的背后,最为本质的原因在于行政权力的膨胀与阳光财政的缺失。如果没有行政权力的膨胀,政府又如何需要这么庞大的财政?这才是土地财政形成的根本原因,也是房价暴涨的最根本所在。

    网友“李文杰BPIC”指出,房地产问题的症结在于,我们的政府并没有打算真正的调控。一是房地产是目前的经济支柱,打压房地产就等于打压经济,打压GDP,现在还没有人真的愿意承担这个责任。二是地产是地方财政的主要资金来源,地方政府要做事,只能靠出卖土地获取资金。说房地产绑架经济,似乎对房地产行业不公平,实质是GDP绑架了政府。以GDP为纲,是房地产调控屡屡失效的根本原因。而每次调控失败,无疑又给房价上涨预期加了猛火,造成了打压越严厉,房价反弹越猛的尴尬局面。

    网友“周又勋”指出,调控屡屡失败的原因是:1、调控目的与手段南辕北辙,本该增加供应却成了抑制需求;2、地方政府高度依赖土地财政收入,使调控政策在地方没得到充分落实;3、银行过度“开发贷”,出现“地产绑架银行”现象,降低了调控效果;4、调控房地产必将引起经济短暂回落,而管理层以GDP考核政绩的老一套又动摇了其调控决心。

    网友“不能夸”指出,开发商已经找到了对付政策的办法,所以这一次虽然号称有史以来最严厉调控,但开发商一边喊着房价会暴跌一边却继续囤积房源,售楼处只做登记预约而不销售房子,最后所谓最严厉调控也只能在这样的口号声中宣告失败。如果中国找不到新的支柱产业,政府仍然偏袒房地产商的利益,维护土地财政,那么等到几年后中国的经济将会出现严重衰退。网友“查纪萍”认为,房地产市场发展有见效快的特点,地方财政对房市的依赖程度暂时没法替代。在享受房市这块肥肉的同时,忽视了实体产业集群的升级与创新,耽误了企业发展成熟期间的可持续发展的政策支持,误导了社会资金投向。改变地方政府的这种恶习才是调控房价的关键。

    网友“小柒超人”指出,房地产和银行是紧密相连的,政府不可能过度打压房地产,因为如果房地产真的倒下,银行的大批资金也会成为呆账。房地产现在已是中国财政的重头戏,过度打压弊大于利。房地产商抓住这个要害,也是可以和政府较劲的,而且市民对房屋的消费只增不减。网友“叶根园丁”认为,新政累遭败绩,是在新政刚出笼的时候就已然预期的。新政除了时间是新的外,其余都是陈腐的。网友“黄-飞鸿”更是一针见血:新政代表一种势力,而高房价的背后同样有一种势力, 其中的奥妙在于,博弈的这两股势力你中有我,我中有你。

    四、高房价会不会出现理性回归?

    在政府屡屡祭出调控重拳以后,高房价会不会出现理性回归?对于这个问题,绝大多数网友都不抱有期待和希望。

    网友“周又勋”认为,现阶段高房价不会出现理性回归:1、高房价的本质是高地价,而高地价又是地方政府收入的主要来源,调控会导致中央政策在地方形成反作用力并进一步推高房价。2、现阶段房屋可作为投资品,而投资品价格存在泡沫的属性决定了泡沫总在疯狂中破裂,其价格不可能出现理性回归。

    网友“蔡国诚”认为,房价很难出现理性回归的原因是政策选择的两难。1、高房价不能遏止,由此而产生的经济泡沫、社会矛盾等都将令执政者头痛。2、房价过于严重打压,短期内,宏观经济及证券市场都会受到严重影响,同样会产生社会问题,民生、民心都要兼顾。3、放任的高房价将会加速房地产泡沫破灭,引发金融危机,这更是决策者不愿看到的。

    网友“终极蛋炒饭”认为,房价调控走不出困境。市场规律是政府影响越来越小,由市场的无形之手去调整,政府的作用只是保护博弈各方的平衡关系。理性回归是不大可能的。平衡才能理性,才有规律,不平衡只有冲动。中国经济不是神化,只是被神化了而已。要回归必须先平衡。

    网友“李文杰BPIC”认为,剧烈回归当然就是调控持续失败或无效,进一步刺激居民的价格预期,进而实际通胀继续上升,货币发行也持续宽松,最终人口红利消失,刚性需求不在,投资需求无法支撑,导致泡沫破裂,恶性通胀爆发,银行陷入困境,居民财富蒸发,经济危机到来。缓慢回归的前提是能否跳出惯性思维而进行实质性调控,使泡沫适当破裂或者使泡沫停止膨胀,创造时间等待财富积累跟上来。当恢复到供给和需求起决定作用的市场经济环境时,房地产市场就会自然而然地走向正常。现在的市场之所以不正常,是因为不是市场规律在起主导作用。

    网友“鲜斌”认为,房地产市场要出现理性回归,前提是废除土地财政,斩断职能部门、地方政府、开发商这一利益链条,同时加速经济转型,使经济从对房地产的过度依赖中解脱出来。若继续放任楼市泡沫膨胀,最终必然崩盘,崩盘的结果对经济和国民的伤害都将极其深重。不扭转房地产市场的运行机制和管理体制,被动崩盘将是楼市回归理性的唯一选择。

    网友“肖立波”认为,在城市化基本完成之时,房地产市场才会走向正常。当农村人口大规模向城市迁移这个过程结束的时候,所有的一切都将是无源之水。房价想往上涨也涨不上去了。如果再加上人口老龄化之后人口泄洪期的来临,房价将再无上涨的刚性基础。

    五、调控房价的着力点应该放在哪里?

    房地产新政推出近五个月了,房价天天都在涨,如果没有切中要害的调控政策,房地产新政将面临再次失败和夭折的危险。如何对调控政策进行调整,不仅关乎着调控政策的实际效果,也在相当大程度上影响着中国的整个经济发展和未来。

    网友“周又勋”认为,房地产调控走出困境前提是:1、改变现有调控手段,变抑制需求为增加供应,从大量增加保障性住房及廉租房角度进行调控。2、取消房地产行业的支柱地位,培育新兴产业以引导资金流出房地产行业。3、改变房地产开发商以贷款为主要融资渠道的模式,扩大企业债或股权比例使其脱离行政干预而走上市场化竞争道路。最重要的一点,是房产税要尽快推出。

    网友“顾伟江”主张,立即施行紧缩信贷政策,逐步放弃房地产作为中国最大支柱产业的政策导向,摆脱依靠房地产拉动经济作法。要严厉打击囤地现象,加大廉租房建设的力度,逐步摆脱土地财政的束缚,改变政绩GDP决定一切的恶习。要引导民众进行理性投资,坚决打击恶性炒房。

    网友“精诚中医工作室”强调,国家应该实行“居者有其屋”的福利政策,由国家出资建设保障性住房,每户60平方米,租给市民居住。改善性住房则要完全市场化,地价和税收都要尽可能高些,这样房地产市场就会走向正常。

    网友“不入江湖”提出:1、取消商品房预售制度,最大程度保障消费者权益。2、土地拍卖收入一律上缴国库,再由财政部根据各省情况分配后下拨基建基金。3、首套房贷款认定要严格,提高首套房房贷标准。4、加大对房屋空置税、保有税等税种的研究和征收。

    网友“左中堂”认为,政府应该把90%的土地用于建保障性住房,10%的土地建商品房。保障性住房建设完成情况要和政绩挂钩,实行一票否决制。以家庭为单位,对第三套房及以上的开征高额房产税。

    网友“汽车人小段”提出,国家逐渐提高炒房收益部分的税率,每年提升3—5%,直至房价得到稳步控制缓缓回落。提倡年轻人推迟购房,跟晚婚晚育一样,给予相应的政策优惠。

    网友“势在行”主张,按照2:6:2的比例设定投资性住房、自住型及改善型住房、保障性住房,通过房产的差额累进持有税和交易税来改变房地产的投资投机属性,保护自住型,引导改善型,打击投资型。

    网友“韩世同”提出,不适宜过度打压房地产,而应有打有抬、又打又抬;这样房价才能不断回落又不至于暴跌,而成交也不至于过度萎缩。但中央必须要有明确的调控目标,而不仅仅是遏制部分城市的房价过快上涨。

    网友“牛首河畔”认为,平抑房价必须釜底抽薪:每个家庭只能拥有一套住房或人均住房面积不得超过40平米。超过部分按年征收高额保有税。我国人多地少,连生孩子这种天赋人权都可以计划,为什么住房不可以计划?

    网友“李忠华DL”主张,改变土地供应制度,加大土地供应量,让集体所有的土地进入房地产市场,给小产权房准生证。

    网友“孔华军”强调,政府不要一味限制高档房,这一部分让市场来调控。政府要做的是合理引导投资,让更多的人敢把资金投入实业。政府还要有效提高保障房供给,解决好中低收入者的住房问题。做到资金有去处,大众有房住,高档房有消费。

    网友“自由的susanmama”认为,房产税出台务必一击而中,因此应选取重税,以实际成交价而不是房产证价格作为计税价格。房地产目前已经牵涉众多因素,房产税一定要反复考虑各种因素,一旦流产,后续补救将非常被动!

    在研讨会前后,我提交了三篇文章,主要观点是:1、高房价已经成为我国社会经济发展的一个重大隐患,必须下大力气解决。2、尽快推出房产税,一套房免征,二套房减征,三套房倍征,持有的房屋数量越多,税率越高。3、调控房价的所有税收都必须100%地用于廉租房建设。4、高于城市平均房价的,供求双方一律停止贷款

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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